2000 yılında kurulan sahibinden.com, son yedi senedir, emlak satış ve kiralama faaliyetlerine yönelik online platform hizmeti pazarında Hürriyet Emlak, Zingat, Emlak Jet, Milliyet Emlak, Letgo, Emlak Sitem ve Satış Garanti platformlarının istikrarlı bir şekilde önünde, pazar lideri konumundadır. Kurumsal üye sayısı, kurumsal üyelerden elde edilen gelir ve sayfa görüntülenme sayılarına da bakarak Sahibinden’in pazarda, henüz tam manasıyla bir tekel değilse bile, hakim durumda olduğu Rekabet Kurumu tarafından tespit edilmiştir.
Bu noktada piyasa şu şekilde karışıyor… Piyasada çok sayıda emlak satış/kiralama platformunun olması başta emlak ofisleri olmak üzere, emlak satmak ve almak isteyenlerin işini zorlaştırıyor. Emlak almak isteyenler bir sürü internet sayfası arasında gezmek ve çapraz karşılaştırma yapmak zorunda kalırken emlak satmak isteyenler her ilanı farklı bir sürü platforma yüklemek, güncelleme yapılması gerektiğinde hepsini ayrı ayrı güncellemek zorunda kalıyor.
Aynı problem müzik ve video üretimi yapanlar için de geçerli. Yeni bir şarkı yaptığınız zaman Spotify, Apple Music, Tidal, YouTube Music, Deezer, Amazon Music, Fizy vb. 160’a varan müzik dinleme platformuna ayrı ayrı yüklemeniz ve hepsiyle ayrı ayrı ilgilenmeniz gerekiyor. Bu hamallığı azaltmak için Tunecore, DistroKid, CD Baby, UnitedMasters gibi dijital dağıtım/aracılık platformları kuruldu. Siz albümünüzü anlaştığınız bu platformlardan birine yüklüyorsunuz, onlar da anlaşmalı oldukları bütün müzik dinleme platformlarına albümünüzü sizin adınıza yüklüyor, lisanslama ve telif işleriyle uğraşıyor, tanıtım hizmeti veriyor; ay sonunda da ödemeleri onlarca farklı platformdan değil tek bir dağıtım platformundan alıyorsunuz. Pratik bir çözüm…
RE-OS’un rekabet mücadelesi
RE-OS da emlak yönetim sistemi hizmeti sunan bir dijital dağıtım ve pazarlama platformu. Şirket, emlak ofislerinin ilanlarını onlar adına birçok emlak satış/kiralama sitesine yüklüyor, portföylerini yönetiyor, dijital belge arşivi tutuyor ve müşteri takibi (CRM) yapıyor. Yani Tunecore, DistroKid ve diğer müzik dağıtım uygulamalarının yaptığının çok benzerini gayrimenkul piyasasında yapıyor. Ya da yapamıyor. Çünkü Sahibinden.com, pazardaki hakim konumunu kullanarak RE-OS’un bu hizmeti verimli bir şekilde vermesini engelliyor.
RE-OS’un toplu ve çoklu listeleme hizmetini verebilmesi için emlak satış/kiralama platformlarının uygulama programlama arayüzlerine (API – Application Programming Interface) erişebiliyor olması lazım. Mesela Spotify ve Apple Music gibi sektörün büyük uygulamaları, Tunecore, DistroKid vb. dağıtım platformlarının kendi programlama arayüzleriyle entegrasyonuna müsaade ediyor. Fakat Sahibinden, RE-OS’un programlama arayüzüne entegrasyonuna izin vermiyor. Bundan ötürü de RE-OS, Hepsi Emlak, Zingat, Emlak Jet, Emlak Sitem gibi diğer uygulamalarla entegrasyon anlaşması yapmış olsa da sektörün liderini bu havuza dahil edemediği için girişimini tam manasıyla gerçekleştiremiyor.
Tekel pozisyonu ve çıkar çatışması
Sahibinden.com’un gerçekleşen satışlardan değil açılan ilanlardan gelir elde ediyor olması bir çıkar çatışmasına sebep oluyor. Gelirlerin büyük bir bölümü ilanlardan geldiği için Sahibinden’in ilanlarda yer alan bilgilerin doğruluğunu veya fiyatların spekülatif fiyatlar olup olmadığını denetleme motivasyonu çok düşük.
Bazen Sahibinden’de çok güzel fotoğrafları olan bir daireyi gayet makul bir fiyata buluyorsunuz. Ancak emlakçıya gittiğinizde o dairenin satıldığını ama ona benzer başka daireler gösterebilecekleri söyleniyor. Buna olta ilan deniyor. Aslında o fiyata öyle bir daire hiçbir zaman yoktu. Ya da kimi zaman emlak ofisleri ardı sıra açtıkları bir sürü ilan ile fiyatları spekülatif bir şekilde yükseltiyorlar.
Sahibinden’in iş modeli bu gibi manipülasyonlara zemin hazırladığı için Sahibinden ile nihai tüketici arasında bir çıkar çatışması doğuyor.
Tekel pozisyonu ve ağ etkisi
Bugün ev ya da araba alma niyetinde olan çoğu kişi ilk önce Sahibinden’e bakıyor. Ev ya da araba satmak isteyenler de ilk önce Sahibinden’e ilan koyuyor. Herkes Sahibinden’de olduğu için herkes Sahibinden’de. Buna network etkisi diyoruz. Network etkisinin kuvvetli olduğu pazarlarda tek bir şirket pazarın ekseri çoğunluğuna hakim oluyor. Çünkü herkes Sahibinden’e bakarken kimse ilanını Emlak Sitem’de listelemekle uğraşmak istemez.
Eğer dağıtımcı uygulamalar üzerinden emlak satış/kiralama sitelerine çoklu listeleme yapılabilse Sahibinden’in network etkisi azalacak. Dolayısıyla RE-OS, Tunecore vb. aracılar pazarda rekabeti dengeleyici, şeffaflığı arttırıcı bir rol de oynuyor. Bu bakıma Sahibinden’in RE-OS’a API entegrasyonu izni vermiyor olması hem hakim durumunu korumasını sağlıyor hem yeni girişimcilerin yatırım yapmasını zorlaştırıyor. Bu da piyasa dinamizmini zayıflatan bir şey.
Gelin görün ki daha önceki bir davada Sahibinden’e ağır bir ceza kesen Rekabet Kurumu, bu kez RE-OS’un geçici tedbir talebiyle yaptığı şikâyeti detaylı bir şekilde incelemiş fakat soruşturma açmaya veya tedbir koymaya gerek olmadığına karar vermiş. Kurul kararı ne olursa olsun; kanımca, tıpkı Spotify, Google ve Facebook’un kendi pazarlarında yaptığı gibi, emlak alışverişinin kapısını tutan Sahibinden’in piyasa gücünü artırması maalesef yatırımcılarına yüksek rant, yurttaşlara da fahiş fiyat olarak geri dönmekte.
